با سلام. آیا امکان دارد در معاملات ملکی برای بخشی از پول پرداخت نشده شرط اسقاط حق فروش تا پرداخت کامل ثمن رو گذاشت یعنی خریدار تا زمان پرداخت پول کامل نتواند ملک را بفروشد ؟
وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
آیا می توان حق فروش را از خریدار برای مدتی سلب کرد ؟
- قانون مدنی در ماده ۹۵۹ خود بیان دارد که هیچکس نمی تواند به طور کلی حق تمتع و یا حق اجرای تمام یا قسمتی از حقوق مدنی خود را سلب کند .
- حال این سوال مطرح است که چگونه می توان شرطی در قرارداد درج کرد که چنین حقوقی رو محدود سازد ؟! به طور مثال پدری ملک خود را به فرزندش می فروشد ولی چون می بیند که او هنوز تجربه کافی در زندگی مالی خود ندارد و بیم ان دارد که ملک را بفروشد و ثمن را اتلاف کند و به تنگدستی بیفتد ضمن عقد بیع شرط کند که تا مدتی معین حق انتقال به غیر را ندارد.
- برخی حقوقدانان به این شرط، رای منفی داده اند و با توجه به ماده ۹۵۹ قانون مدنی آن را شرطی غیر قانونی دانسته و برخی دیگر نیز ان را باطل و مبطل عقد دانسته اند.
- مرحوم دکتر کاتوزیان در نقد این نظر گفته اند که ماده فوق اسقاط حق مدنی به طور کلی را بیان داشته است و گر نه سلب حق به طور جزیی لازمه آزادی قرارداد ها است و نمونه فراوانی در قوانین دارد مانند اسقاط حق شفعه در ماده ۸۲۳ ، اسقاط حق خیار در ماده ۴۴۸. یکی از راه های سلب حق به طور جزیی درج مدت در شرط است.
- پس اگر احد طرفین حق فروش یا انتقال مبیع را در مدت معینی سلب کند این شرط منافانی با ماده ۹۵۹ قانون مدنی ندارد.
- بدین ترتیب اثر این شرط تعهد برای مشروط علیه نیست نا بتوان گفت کاری که برخلاف ان انجام شده است نافذ است. در این مورد مالک حق انتقال را از خود سلب کرده است و معامله او در حکم کسی است که بدون داشتن حق، مالی را فروخته است به همین جهت نیز گفته شده است که فروش ملکی که حق انتقال ان ضمن قولنامه اسقاط شده است قابل ابطال می باشد.
- عده ای نیز این ایراد را وارد کرده اند که انتقال مبیع به خریدار اثر اصلی عقد بیع است و مقتضی ان این است که طبق ماده ۳۰ خریدار هر نوع تصرفی که می خواهد در ان انجام دهد؛ حال اگر کسی شرطی کند که مدتی حق فروش توسط خریدار از بین برود ظاهرا باید کفت که شرط خلاف اقتضای ذات عقد است.
- اما مرحوم دکتر کاتوزیان مجددا ایراد وارد کرده اند و قضاوت عرفی را به میان آورده اند؛ قضاوت عرفی در این شری بیان دارد که ایا درج چنین شرطی آن چنان اهمیت که در نظر عرف دیگر خریدار مالک شناخته نشود یا این شرط صرفا از اختیار مالک در مدتی کاسته است؛؟ تنها در فرض نخست شرط با مقتضی عقد بیع مخالف است و اسقاط حق فروش یا انتقال از این قبیل نیست.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص اسقاط حق فروش
♦ با توجه به متن فوق صحت چنین شرطی با دلایل مطرح شده پذیرفته شده است اما باید توجه داشت که اگر مدت در این شرط درج نشود می توان به صحت این شرط خلل وارد کرد و شرط مجهول به جهل عوضین است و معلوم نیست که تا چه زمانی خریدار حق فروش ملک را ندارد. اما چون احتمال میرود تاریخ آخرین قسط پرداخت ثمن مشخص باشد یا اگر به طور صریح تاریخ مشخص نشد اما به طور ضمنی می توان مدتی را برای شرط در نظر گرفت.
♦ پس هم شرط صحیح است هم مدت آن به طور ضمنی، و اگر تا قبل از پرداخت آخرین قسط ثمن خریدار مبیع را بفروشد، این معامله قابل ابطال خواهد بود.
ماده ۹۵۹ قانون مدنی
هیچکس نمی تواند بطورکلی حق تمتع و یا حق اجرا تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند.
پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما
جهت ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید – 88019243