اگه در قولنامه دستی قصد شود که کل مبلغ تحویل فروشنده شده،اما در اصل هیچ پول و ثمن و عوضی به فروشنده داده نشود و فروشنده معارض این معامله باشد،آیا میتوان ملک خودش رو پس بگیرد و اعتبار معامله از بین میرود؟ ملک تقریبی ۳۰ میلیارد ارزش دارد که یک ریال هم نداده،اگر حساب بانکی بررسی شود،صحت قضیه مشخص میشود،اما من بدون اینکه پولی دریافت کنم قولنامه را امضا گردم و خریدار ملک رو هم ازم گرفته،چه باید بکنم؟ آیا امکان درخواست فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن برای من وجود دارد ؟خواهشمندم رسیدگی و جوابمو بدید! با تشکر.
پاسخ – آیا معامله بدون پرداخت پول و ثمن صحیح است؟
- بر خلاف یک باورعامیانه که به نظر می رسد منشأ آن دلالان معاملات ملکی باشند، معامله و عقد با قصد انشاء واقع می شود (ماده ۱۹۱ قانون مدنی) و به حکم قانون اصولاً لازم الاجرا است (ماده ۲۱۹ قانون مدنی).
- ضرورت پرداخت ثمن در عقد بیع یا عقود معاوضی دیگر شرط ضمن عقد نیست که ضمانت اجرای آن ایجاد حق فسخ برای فروشنده باشد پس جز در موارد تصریح قراردادی و درج ضمانت اجرا برای نپرداختن ثمن، حقی برای فروشنده از جهت فسخ یا بطلان ایجاد نمی شود و فقط می تواند با تقدیم دادخواست ثمن را مطالبه نماید.
- تمام مقررات راجع به مبیع در قانون مدنی برای ثمن نیز هست به جز اینکه ثمن می تواند مال معین یا کلی یا پول نقد باشد ولی در هیچ فرضی متصور نیست که مبیع پول نقد باشد به عبارت دیگر پول نقد را نمی توان فروخت ولی با پول نقد می تواند خرید.
- اگر مبیع یک عین معین یا مقداری از یک مال کلی باشد و برای تحویل ثمن یا مبیع مهلتی قرار داده نشده باشد اگر سه روز از تاریخ معامله بگذرد و هیچ یک از طرفین مورد معامله را تحویل دیگری نداده باشد، فروشنده می تواند به خاطر ندادن ثمن معامله را فسخ نماید (خیار تاخیر ثمن).
پاسخ به پرسش اعتبار معامله ای که ثمن پرداخت نشده
در فرض سوال شما ادعای شما این است که ثمن را دریافت نکرده اید ولی ظاهر ماجرا و آنچه از عقل بر می آید این است که ثمن پرداخت شده و شما نیز با امضاء عقد و قبول مفاد آن به نوعی اقرار به دریافت نموده اید مطابق قواعد چون ادعای شما خلاف ظاهر عقد است پس بار اثبات عدم دریافت ثمن و ارائه دلیل بر دوش شما است یعنی شما باید شکایت کنید و دادخواست بدهید و دلیل بیاورید که ثمن را دریافت نکرده اید.
این دعوا را می توان با معرفی شاهد یا گرفتن پرینت از تمامی حساب های بانکی یا درخواست از قاضی که در قالب ماده ۱۹۹ هر تحقیقی که لازم است انجام دهد تا واقع محرز شود، به انجام رساند.
در صورت عدم حصول دلیل کافی و عدم اثبات خلاف ظاهر خواهان تقاضای قسم از سوی خوانده مبنی بر برائت ذمه می نماید که اگر خوانده قسم نخورد با قسم خواهان و مدعی ادعا ثابت می شود.
مستندات قانونی – اعتبار معامله فاقد پول، عوض و ثمن
ماده ۱۳۲۵ قانون مدنی
در دعاوی که به شهادت شهود قابل اثبات است مدعی می تواند حکم به دعوی خودراکه مورد انکارمدعی علیه است منوط به قسم او نماید.
ماده ۱۳۲۸ قانون مدنی
کسی که قسم متوجه او شده است در صورتی که نتواند بطلان دعوی طرف را اثبات کند یا باید قسم یاد نماید یا قسم را به طرف دیگر رد کند و اگر نه قسم یادکند و نه آنرا بطرف دیگر رد نماید با سوگند مدعی به حکم حاکم مدعی علیه نسبت به ادعائی که تقاضای قسم برای آن شده است محکوم می گردد. ( اصلاحی ۸/۱۰/۶۱ و ۱۴/۸/۱۳۷۰ )
ماده ۱۳۲۹ قانون مدنی
قسم به کسی متوجه می گرددکه اقرارکند اقرارش نافذ باشد .
ماده ۳۶۲ قانون مدنی
آثاربیعی که صحیحاواقع شده باشدازقرارذیل است:
۱ – بمجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود .
۲ – عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرارمیدهد.
۳ – عقدبیع بایع رابه تسلیم مبیع ملزم می نماید.
۴ – عقدبیع مشتری رابه تادیه ثمن ملزم می کند. فقره اول – درملکیت مبیع وثمن ماده
ماده ۴۰۲ قانون مدنی
هرگاه مبیع عین خارجی ویادرحکم آن بوده وبرای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع متبایعین اجلی معین نشده باشد اگ رسه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله می شود.
پاسخ داده شده توسط وکیل محمدی
۱۲ پاسخ
سلام پدرم ملکی رابه ۳تا از برادرام فروخته ۶۰۰میلیون تومان بعد از فوت پدرم متوجه شدیم که تبانی بوده که هیچ پولی رد بدل نشده ایا با شکایت میشه ملک راسخ کرد
اگر پدر که اکنون در قید حیات است چند سال قبل ملکی را به دخترش داده ودر قبال قرداد که مبلغی درآن ذکر شده هیچ وجه نقدی دریافت نکرده آیا پدر میتواند این معامله را فسق نماید؟جتی اگر ملک مورد نطر ثبت قانونی شده باشد
درود بر شما بنده زمینی رو قولنامه سنتی فروختم و خریدار از مبلغ کل که ۱/۱۰۰میشده ۲۰۰میلیون داده والان ۵مته هست که دیگه از ایشان خبری نشده و درظمن قولنامه و سند مالکیت ما دست املاک مانده و من هم گفتم باید قیمت زمین رو به قیمت روز پرداخت کنه الان تکلیف چی هست قیمت ۵ماه پیش سال ۱۴۰۴ برج ۹ متری ۲/۲۰۰ بوده الان۱۴۰۵ برج ۳هست الان شده متری ۵میلیون من چکار میتونم بکنم لطفا راهنمایی کنید. الآنم من ادعا دارم باید قولنامه رسمی قرار داد ببندیم.
باسلام واحترام، از مطالب ارزنده شما،بفرمایید واحدی بصورت پیش نویس پیش فروش امضاشده ومقررگردیده که چکی به میلغ کل معامله بعدا تحویل بایع شود…قبل از تحویل چک(کمتراز۳ روز) ازطرف شهرداری به بایع اعلام میشود که امکان تامین پارکینگ وجودندارد.وبااعلام به مشتری ایشان اعلام می کند واحد بدون پارکینگ نمیخواهد…اما بنگاه به دلیل اخذ کمیسیون از خریدار بر ابقای قرارداد بدون دریافت هیچگونه وجه وچک اصراردارد.آیا بایع حق فسخ بیع بدون ثمن وتوافق کامل رادارد؟
سلام بنده ۸سال پیش وقتی ارث پدرم را تقسیم میکردیم به سه تا از خواهران هر کدام ده میلیون تومان ارث میرسید وآنها همان موقع خونه پدری که قولنامه است به نام من زدن همون موقع خواستم سهمشونو بدم نخواستن گفتم تا مادرم زنده هست نمیخوایم الان که مادرم فوت شده میخوان ولی الان میگن باید به روز برامون پرداخت کنی الان من چی کار باید بکنم
سلام، منطقی اینه که به نرخ روز پرداخت بشه ولی خوب در کل موضوع بستگی به توافقتون داره. لازمه که جزئیات بیشتری از ماجرا بدونیم تا بتونیم یه مشاوره دقیق بهتون بدیم. بهتره از دفتر ما وقت مشاوره بگیرید.
سلام چند سال پیش برای رسیدگی به زمین سند عادی مالک برا امضاء شرینی میخواست یکی از بستگان طلب ازش داشتم یکفقره چک بهش داد وبرام امضاء کرد وسند رسمی گرفتم حالا بعد از ۲۰ سال فامیل میکه زمین مال منه من چک دادم در ضمن سند عادی از مالک ۴۰ سال پیش هم دارم برام مزاحمت می کنه لطفا راهنمای بفرمایید تشکر
سلام، اگر سند رسمی به نام شده دیگر جای نگرانی نیست شخص مدعی خود باید ادعایش را به اثبات برساند.
سلام بنده زمین زراعی را در سال ۹۶با این متن در قولنامه که به قیمت زمین زراعی که در روستای هم جوار مان فروخته شده بدون قید مبلغ به کسی فروخته ام ولی پس از یک روز پشیمان شدم چون زمین ورثه ای بود و خواهرانم مخالفت کردند ولی شخص خریدار از باطل کردن قولنامه امتناع کرد والان ۸سال هست که زمین را زراعت میکند ما شکایت کردیم میخواستم بدونم آخرش چی میشه
سلام؛ اگر فروش بدون امضای سایر شرکا در قرارداد یا بدون داشتن سمت (وکالت) انجام شده باشد معامله نسبت به سهم شما صحیح و سایر شرکایتان غیر نافذ و قابل ابطال است.
سلام بنده ملکی سال ۹۸به مبلغ ۳۰۰میلیون تومان خریداری کردم و طی چند مرحله به صورت نقدی پول و دلار بهشون بصورت دستی دادم و مبایعه نامه در املاک نوشته شده که ملک بصورت نقدی خریداری شده و بعد ۶سال فروشنده رفته شکایت کرده که در خصوص ملک پولی دریافت نکردم و پولی ردوبدل نشده و چون آدم کلاه برداری است وسابقه دار است شاهد قضیه فوت شده رفته شکایت کرده چکار باید بکنم ممنونم
سلام: شکایت فروشنده در چنین فرضی از موجبات حق فسخ یا بطلان نیست مگر اینکه صراحتا برای نپرداختن ثمن ضمانت اجرای فسخ در نظر گرفته شده باشد. اگر خواسته فروشنده مطالبه ثمن باشد و شما مدعی پرداخت باشید، اثبات پرداخت ثمن به عهده شماست.