راه های انتقال عین مال با نگه داشتن منافع برای انتقال دهنده چیست ؟

دو تا اپارتمان دارم و میخواهم که به نام دو فرزندم ثبت کنم ولی اجاره انها متعلق به من باشد دو پسرم خارج زندگی میکنن چطور باید اقدام کنم؟ آیا راهی وجود دارد که مالکیت آپارتمان ها را انتقال دهم و تا زنده هستم خودم از منافع این آپارتمان ها استفاده کنم ؟با تشکر

 تقسیم و فروش اموال مشترک و مال مشاع

پاسخ – انتقال مال بدون اینکه منافع انتقال یابد چگونه است ؟

صلح عمری

• صلح عمری یکی از انواع قرارداد هاست که معمولا برای جلوگیری از نزاع های خانوادگی چه در زمان حیات و چه پس از فوت انجام میشود و بسیار مفید واقع میشود و آرامش را در خانواده ها ایجاد میکند .
• با انعقاد قرارداد صلح عمری اموال غیر منقول (مثل زمین – خانه و ….) و منقول (خودرو و …) را به سایر اشخاص منتقل کنید اما حق بهره برداری را تا پایان عمر خود یا هر شخص دیگری حفظ کنید به همین دلیل است که به صلح عمری معروف است و میتواند مدت آن عمر مصالح یا متصالح یا شخص دیگری باشد.
• به مالک اول (شما) یا همان انتقال دهنده مصالح و به منتقل علیه یا انتقال گیرنده (همسر شما) متصالح گفته میشود .
• اما نتیجتا انعقاد چنین قراردادی قبل از فوت توسط صلح نامه امکان پذیر است.
• از دیگر مزایای انعقاد چنین صلحی جلوگیری از پرداخت مالیات ارث بر صلح عمری خواهد بود، چونکه مالک قبل از فوت اصل مال را انتقال داده است و حق استفاده و بهره برداری از آن را برای خود یا دیگران حفظ کرده است.( البته مالیات بر نقل و انتقال سند بر جای خود باقیست انتقال املاک با توجه به ارزش  اقتصادی ۵% و انتقال حق واگذاری محل به وجوه دریافتی مالک ۲% در تاریخ انتقال شامل مالیات است.)
• عقد صلح در دو حالت مورد استفاده قرار میگیرد:

1-  در مقام جلوگیری از نزاع و گسترش سازش و آشتی
2- در مقام معامله .(مواد ۷۵۲ و ۷۵۸ قانون مدنی مفاهیم گسترده آن را تشریح کرده است.)

• در هر دو مورد یاد شده عقد صلح عقدی است لازم یعنی هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشند مگر در موارد معینه. (ماده ۱۸۵ قانون مدنی) در حالت تردید بین لازم یا جایز بودن عقود اصل بر لازم بودن آن است ( اصاله اللزوم)(ماده ۲۱۹ قانون مدنی) مقصود از موارد معینه در قانون صرف نظر از اقاله که قاعده عمومی قرارداد هاست اشاره به وجود خیارات  قانونی در عقود لازم دارد. مواد  ۷۶۰  و ۷۶۱ قانون مدنی در مورد لازم بودن عقد صلح و غیر قابل فسخ بودن آن مگر به اشتراط خیار اشاره کرده است.
• پس مصالح (شما) میتواند در متن قرارداد به مواردی به عنوان تعهد اشاره کند و در صورت عدم اجرای تعهدات توسط متصالح ضمانت اجرای  آن رجوع به دفترخانه محل ثبت سند و فسخ عقد صلح است. البته در فسخ در قانون موضوعه ما همیشه اخرین راه است .
• در ابتدا اظهارنامه ای رسمی به محل اقامت خوانده ( متصالح) ارسال میشود و از ایشان درخواست میشود تا به مفاد قرارداد عمل کند.
• در مرحله دوم دادخواست الزام به انجام تعهد تنظیم میشود.
• در مرحله آخر که هیچ یک از راه های مذکور جوابگو نباشد دادخواست تایید حق فسخ باید تنظیم گردد.
• در صورت فوت مصالح تمامی منافع مال مورد نظر به متصالح منتقل میشود و متصالح مالک عین و منفعت آن میشود ( البته بعد از امضای صلح نامه مال به متصالح مشروط منتقل میشود مشروط بر فوت مصالح و متصالح پس از فوت مصالح مالکیت قطعی پیدا میکند ) و در مقابل هم ورثه دیگر حقی نسبت به مال مورد نظر ندارند و دادخواست انحصار وراثت نسبت به مال مورد نظر سالبه به انتفاءموضوع است زیرا آنان حقی نسبت به مال ندارند.

نمونه متن یک قرارداد صلح – صلحنامه

وصیت 

• وصیت به معنای عمل حقوقی است که اثر آن معلق به فوت انشاء کننده است.
• طبق ماده ۸۲۵ قانون مدنی وصیت بر دو قسم است : تملیکی و عهدی.وصیت تملیکی و وصیت عهدی  در ماده ۸۲۶ قانون مدنی تعریف شده است.
• ویژگی بارز و أساسی وصیت که سبب تمایز آن از اعمال حقوقی دیگر می شود، اثر آن معلق بر فوت است ؛ یعنی تا زمانیکه موصی زنده است وصیت اثری ندارد و تفاوتی هم بین وصیت عهدی و تملیکی وجود ندارد.
• ویژگی بعدی وصیت رضایی بودن آن است که قانونگذار هیچ تشریفات خاصی را برای انجام وصیت در نظر نگرفته است و با هر وسیله ای اعلام شود اعم از کتبی یا شفاهی منعقد می شود.
• اما احراز وصیت تابع قواعد عام ادله اثبات دعوا است. خصوصیت دیگر وصیت امکان رجوع بودن آن است و موصی می تواند در زمان حیات خود از وصیت رجوع کند مواد ۸۲۹ و ۸۳۸  قانون مدنی هم موید همین نظر است.
• اصلی ترین دلیل رجوع از وصیت معلق بودن آن به فوت موصی است و آزادی موصی برای تصرف در زمان حیات خود است.
• خصیصه بعدی در وصیت رایگان بودن آن است و قید مجانی بودن و تبرعی بودن در کلام فقها و ماده ۸۲۶ قانون مدنی ذکر شده است
• محدوده اختیارات موصی جهت وصیت تنها تا ثلث ترکه است و اگر موصی به (مال مورد وصیت) یا قیمت آن به اندازه یک سوم یا کمتر از آن باشد، وصیت نسبت به تمام موصی به صحیح  و نافذ است ولی چنانچه که موصی به یا ارزش آن بیش از ثلث ترکه باشد وصیت تا ثلث ترکه نافذ است و نسبت به مازاد آن غیرنافذ است و با تنفیذ وارثان نافذ ، و با رد آنان باطل می گردد. ماده ۸۴۳ قانون مدنی هم موید همین نظر است.

مشاوره با وکیل برای تنظیم وصیت نامه قانونی

عقود غیر معوض یا مجانی 

• مورد بعدی عقود غیر معوض یا مجانی است که قراردادی است که به موجب آن یکی از طرفین مالی را به طرف دیگر می دهد، بی آنکه چیزی در مقابل دریافت کند؛ در این نوع عقد مبادله ارزش ها به چشم نمی خورد و چیزی که یکی از متعاقدین به دیگری می دهد بلا عوض است.
• هبه و عاریه از این گونه عقود محسوب می شود.
• در چنین عقودی ضمن عقد لازم می‌توان شروطی را درج کرد، به طور مثال می توان ضمن عقد لازم شرط نمود که اجاره بهای املاک به حساب فروشنده واریز شود.چنین شرطی ، شرط نتیجه است و طبق ماده ۲۳۴ قانون مدنی به صرف شرط کردن در عقد بدون اینکه احتیاج به امر دیگری باشد حاصل می گردد( به صرف اشتراط نتیجه باید حاصل شود)(ماده ۲۳۶ قانون مدنی)

مستندات قانونی – انتقال اموال

ماده ۲۳۶ قانون مدنی
شرط نتیجه در صورتی که حصول آن نتیجه موقوف به سبب خاصی نباشد آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل میشود.

ماده ۲۳۴ قانون مدنی
شرط بر سه قسم است:
۱ – شرط صفت
۲ – شرط نتیجه
۳- شرط فعل اثباتاً یا نفیاً
‌شرط صفت عبارت است از شرط راجع به کیفیت یا کمیت مورد معامله ‌شرط نتیجه آن است که تحقق امری در خارج شرط شود. ‌شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود.

ماده ۸۴۳ قانون مدنی
وصیت به زیاده بر ثلث ترکه نافذ نیست مگر به اجازه وراث و اگر بعض از ورثه اجازه کند فقط نسبت به سهم او نافذ است.

ماده ۸۳۸ قانون مدنی
موصی میتواند از وصیت خود رجوع کند.

ماده ۸۲۹ قانون مدنی
قبول موصی‌له قبل از فوت موصی موثر نیست و موصی میتواند از وصیت خود رجوع کند حتی در صورتی که موصی‌له موصی به را‌ قبض کرده باشد.

ماده ۸۲۶ قانون مدنی
وصیت تملیکی عبارت است از اینکه کسی عین یا منفعتی را از مال خود برای زمان بعد از فوتش به دیگری مجاناً تملیک کند.
وصیت عهدی عبارت است از اینکه شخصی یک یا چند نفر را برای انجام امر یا اموری یا تصرفات دیگری مامور مینماید.
‌وصیت کننده موصی، ‌کسی که وصیت تملیکی به نفع او شده است موصی له،‌ مورد وصیت موصی‌به و کسی که به موجب وصیت عهدی ولی بر مورد ثلث یا بر صغیر قرار داده میشود وصی نامیده میشود.

ماده ۸۲۵ قانون مدنی
وصیت بر دو قسم است: تملیکی و عهدی.

ماده ۱۵۸ قانون مدنی 

عقد لازم آن است که هیچیک ازطرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه . 

ماده ۲۱۹ قانون مدنی 

عقودی که برطبق قانون واقع شده باشدبین متعاملینوقائم مقام آنهالازم الاتباع است مگراینکه به رضای طرفین اقالهیابعلت قانونی فسخ شود. 

ماده ۷۵۲ قانون مدنی 

 صلح ممکن است یادرموردرفع تنازعموجودویاجلوگیری از تنازع احتمالی درموردمعامله وغیرآن واقع شود.
ماده ۷۵۸ قانون مدنی 

 صلح در مقام معاملات هرچند نتیجه معامله راکه بجای آن واقع شده است  می دهد لیکن شرائط واحکام خاصه آن معامله را ندارد بنابراین اگر موردصلح عین باشد در مقابل عوض نتیجه آن همان نتیجه بیع خواهد بود بدون این که شرایط واحکام خاصه بیع درآن مجری شود. 

ماده ۷۶۰ قانون مدنی 

صلح عقد لازم ست اگر چه در مقام عقود جائزه واقع شده باشد و بر هم نمی خورد مگر در موارد فسخ به خیار یا اقاله .

ماده ۷۶۱ قانون مدنی 

صلحی که در مورد تنازع یا مبنی به تسامح باشد قاطعبین طرفین است وهیچ یک نمی تواندآن را فسخ کند اگر چه بها دعاءغبن باشد مگر در صورت تخلف شرط یا اشتراط خیار.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.net)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوق ما

راه های تماس و مشاوره با وکیل جهت تنظیم انواع قرارداد