الف) حق ارتفاق قائم به ملك است و اختصاص به زمين دارد؛ يعني اينكه به سود مالك زمين خاصي برقرار ميشود و هر كسي كه مالك زميني شد، ميتواند از اين حق استفاده كند. به طور معمول حق ارتفاق در دو زمين متصل و نزديک به هم ایجاد میشود.
ب) حق ارتفاق تابع ملک و فرع بر مالكيت زمين است؛ به اين معنا كه نميتوان آن را جداگانه به ديگري انتقال داد و همواره با زمين منتقل ميشود.
ج) حق ارتفاق دایمي است؛ اگر چه مالک ميتواند براي مدت محدودي براي ديگري حق ارتفاق ايجاد كند.
د) حق ارتفاق قابل تقسيم نيست؛ منظور اين است كه اگر حق ارتفاق به سود ملكي مشاع (مشترك) برقرار شده باشد، پس از تقسيم ملك، حق ارتفاق فقط به سود يكي نخواهد بود و هر كدام به طور مستقل حق استفاده از اين حق را خواهند داشت همانطور كه ماده 103 قانون مدني بیانگر آن است.
اسباب ايجاد حق ارتفاق
حق ارتفاق با شيوههای ذیل ايجاد ميشود:
1- قرارداد
به طور معمول حق ارتفاق با همين شيوه ايجاد ميشود. همانطوري كه ماده 94 قانون مدني در اين زمينه مقرر ميدارد كه صاحبان املاك ميتوانند در ملك خود هر حقي را كه بخواهند نسبت به ديگري ايجاد كنند. پس مالك زمين و ملك ميتواند با قراردادي حق عبور يا حقوق ديگري را به شخصي واگذار كند.
2- قانون
ممكن است حق ارتفاق ناشی از حكم مستقيم قانون و مربوط به وضع طبيعي املاك باشد. مثلاً زميني كه بالاتر از زمين ديگر است، بر حسب طبيعت كه قانون نيز آن را محترم ميشمارد، داراي حق ارتفاق براي فاضلاب و آب باران نسبت به زمين پایينتر است؛ همانطور كه ماده 95 قانون مدني مقرر ميدارد: «هرگاه زمين يا خانه كسي، مجراي فاضلاب يا آب باران كسي بوده است، صاحب آن خانه يا زمين نميتواند از آن جلوگیری كند، مگر در صورتي كه عدم استحقاق او معلوم باشد.»
تفاوت حق ارتفاق با حق انتفاع
به طور کلی میتوان تفاوتهای حق ارتفاق و حق انتفاع را در موارد ذیل بیان کرد:
1- حق ارتفاق اختصاص به مال غيرمنقول دارد اما حق انتفاع ممكن است به مال منقول يا غيرمنقول اختصاص يابد.
2- حق ارتفاق براي ملك است اما حق انتفاع براي شخص.
3- حق ارتفاق دایمي است اما حق انتفاع جز در موارد خاص، موقت است.
زوال حق ارتفاق
درباره طرق پایان و زوال حق ارتفاق در قانون مدنی سخنی به میان نیامده اما با توجه به تعاریف علما و صاحبنظران رشته حقوق که هر یک به نحوی عناصر و اسباب ایجاد حق ارتفاق را تبیین کردهاند، میتوان به دو نظر عمده دست یافت:
بخش اول: تبین و بررسی زوال حق ارتفاق بر اساس عناصر آن.
الف- عدهای معتقداند آنچه عنصر و خمیرمایه حق ارتفاق را تشکیل میدهد، عبارت است از:
1- وجود دو مال غیر منقول (از موارد ذاتی حق ارتفاق)
2- وجود امتیازی برای یکی به ضرر مالی دیگری.
3- تفاوت مالک آن دو مال است.
نکته : با توجه به این عناصر میتوان به این نتیجه رسید که نبود هر یک از این موارد میتواند سبب زوال و پایان حق ارتفاق شود. به عنوان مثال هر گاه فردی حق ارتفاق را در یک ملک ایجاد کرد یا مالک آن دو ملک یکی بودند یا امتیاز برای دو طرف حق بود یا اموال از بین رفته بود، دیگر حق ارتفاق زایل شده و پایان ارتفاق است.
ب- از منظر برخی دیگر خصوصیات حق ارتفاق عبارت است از مواردی مانند “قائم به ملک بودن” و “اختصاص به زمین داشتن”، “تابع ملک و فرع بر مالکیت زمین بودن حق ارتفاق”، “دایمی بودن” و “قابل تقسیم نبودن حق ارتفاق”.
با توجه به این خصوصیات میتوان به این نتیجه دست یافت که حق ارتفاق باید در زمین ایجاد شود، دائمی است و قائم به ملک است. بنابراین از بین رفتن یکی از این چهار خصوصیت باعث زوال حق ارتفاق و پایان آن است.
ج- از نگاهی دیگر ویژگیهای حق ارتفاق عبارت از موارد ذیل است:
1- حق ارتفاق حقی عینی بوده و مربوط به اموال غیر منقول اصلی است.
2- حق ارتفاق تابع ملک است.
نکته : بنابراین با توجه به این ویژگیها حق ارتفاق زمانی از بین میرود و زوال مییابد که هر دو ملک نابود شوند، چون دو ملک از ارکان این حق است و به نظر برخی تنها راه زوال حق ارتفاق همین است.
مطالب مرتبط با حق ارتفاق :
1- جعاله-وکیل متخصص قراردادها
2- مشاوره با وکیل برای تنظیم قرارداد
3- شرایط اساسی صحت معاملات و انواع عقود
4- انواع قرارداد و عقد و احکام، شرایط و آثار آنها