88549610

88549612

09121457035

mohamadioffice

.

انواع صورت های تخلیه اماکن تجاری |  تخلیه ملک | وکیل پایه یک دادگستری

این مورد را ارزیابی کنید
(1 رای)

اماکنی که برای مقاصد تجاری اجاره داده می شوند می تواند مشمول یکی از 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 یا 76 باشد. در این 2 قانون امکان تخلیه این محل ها با تفاوت مورد بحث قرار گرفته است.

  • اماکنی که مشمول قانون 1356 هستند : کلیه قراردادهای اجاره رسمی دعاوی اماکن تجاری قبل از سال 76 مشمول قانونی به نام روابط موجر و مستأجر سال 1356 هستند. امکان تخلیه در این قانون به دلایل مختلفی وجود دارد که در زیر بحث می شود :

الف) تخلیه به جهت انتضای مدت با درخواست و رضایت مستأجر : این مورد زمانی مطرح می شود که مدت اجاره منقضی شده و مستأجر خواستار مورد اجاره است اما موجر از تحویل مورد اجاره خودداری می کند. دراین صورت ابتدا مستأجر با ارسال اظهارنامه و در صورت عدم حضور موجر ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه با طرح دادخواست تأمین دلیل تخلیه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، مورد اجاره را تخلیه و کلیه آن را تحویل مرجع قضایی می کند.

نکته : تخلیه عین مستأجره از سوی موجر به صرف انقضای مدت مطابق قانون 56 میسر نمی باشد و می بایست جهت دیگر که در ادامه می آید دلیل تخلیه مطرح شود.

ب) تخلیه به جهت تغییر شغل : اگر مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد موجر حق طرح دعوی تخلیه علیه مستأجر را خواهد داشت در این صورت تخلیه بدون هیچگونه پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر صورت خواهد گرفت. مگر آنکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد : از آنجاکه حق کسب و پیشه در این حالت به طور کامل از مستأجر سلب می شود قضات در دعاوی تخلیه به این جهت تفسیر بسیار موسحی از مشاء جهت مشاغل نسبت به هم دارند.

ج) تخلیه ؛ جهت انتقال به غیر : این مورد در جایی است که مستأجر بدون حق انتقال به غیر ضمن عقد اجاره مورد اجاره را کاملاً یا جدداً یا از طریق وکالت یا نمایندگی و.... به غیر واگذار نموده باشد. در این صورت موجر می تواند با طرح دعوی تخلیه با پرداخت 2/1 حق کسب و پیشه به مستأجر جدید اقدام به تخلیه ملک نماید.

نکته : در قراردادهای اجاره تابع قانون 1356 مستأجر حق انتقال به غیر را ندارد مگر آنکه این حق ضمن قرارداد اجاره به مستأجر اعطا شده باشد پس اگر قرارداد اجاره دراین زمینه ساکت باشد مستأجر فاقد حق انتقال مورد اجاره به غیراست.

اگر مستأجر حق انتقال به غیر در ضمن عقد اجاره ندارد ومایل است مورد اجاره را به دیگری واگذار کند و موجر مخالف می کند می تواند با طرح دعوای تجویز انتقال منافع مال به غیر در دادگاه اقدام به انتقال کند موجر می تواند ضمن این دعوی دادخواست تخلیه داده و با پرداخت کامل حق کسب و پیشه مستأجر از انتقال مورد اجاره به دیگری خودداری نماید.

د) تخلیه به جهت تعدی و تفریط مستأجر : اثبات این مورد با دادگاه است و این مورد نیز چون تخلیه با سلب حق کسب و پیشه از مستأجر به طور کامل صورت گیرد قضات در تعیین مصداق تعدی و تفریط بسیار با ملاحظه عمل کنند به گونه ای که صرف ارائه حکم تخریب از دادگاه کیفری، ب منزل پذیریش تعدی و تفریط مستأجر نمی باشد.

هـ) تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها : اگر مستأجر اجاره بهای مقرره را در آخر ماه اجاری ظرف 10 روز نپردازد و از طریق ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره ( در مواردی که سند اجاره رسمی است) یا اظهارنامه ( در موردی که اجاره نامه عادی باشد) ظرف 10 روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد، موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت درخواست صدور اجرائیه در تخلیه و وصول اجاره بها رادرخواست کند. مستأجر در این مورد با پرداخت اجاره بها و اقساط عقب افتاده عملیات اجرایی تخلیه را متوقف کند اما موجر همچنان می تواند از دادگاه تخلیه را درخواست کند دراین مورد مستأجر می تواند با پرداخت اجاره بها و جریمه ای معادل 20% اجاره بهای معوقه به علاوه پرداخت کلیه خسارات دادرسی از صدورحکم تخلیه جلوگیری کند این امتیاز تنها یکبار برای مستأجر وجود خواهد داشت. اگر مستأجر در طول یک سال 2 بار با ارسال اخطاریه یا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره بها کند برای بار سوم موجر مستقیماً با طرح دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها اقدام به تخلیه مورد اجاره نماید.

و) تخلیه برای احداث ساختمان جدید: موجر در این حالت می بایست پروانه ساختمان از شهرداری دریافت کند و به دادگاه ضمن دعوی تخلیه ارائه دهد. دراین حالت موجر مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر به طور کامل است.

نکته : اگر مالک تا 6 ماه از تاریخ تخلیه بدون عذر موجه شروع به ساختمان سازی نکند به درخواست مستأجر قبلی به پرداخت مبلغی معادل یکسال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد.

ی) تخلیه به علت نیاز شخصی : موجر در این دعوی می بایست نیاز خود بی مورد اجاره را اثبات کند. در این صورت با پرداخت حق کسب و پیشه به طور کامل می تواند مورد اجاره را تخلیه کند.

نکته : تخلیه در این حالت به جهت نیاز سایر بستگان موجر مورد پذیرش نیست.

ح) تخلیه به عنوان عدم امکان تنظیم سند اجاره : اگر بین موجر و مستأجر یا فردی که به عنوان مستأجر ملک را در تصرف دارد. قرارداد اجاره وجود نداشته باشد یا وجود دارد و منقضی شده هر کدام از طرفین برای تنظیم سند اجاره می تواند به دادگاه مراجعه کند اگر در نتیجه این دعوی اجاره نامه تنظیم نشود و فرد مستنکف مستأجر باشد و بدون عذر موجه ظرف 15 روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستأجره صادر می شود.

ج) تخلیه با جمع شرایط ساده واحده مصوب سال 1356 – تخلیه در این صورت بدون پرداخت حق کسب و پیشه از سوی موجر در صورتی ممکن است که هیچ مبلغی به عنوان سرقفلی در ابتدای قرارداد اجاره پرداخت نشده باشد و سند اجاره رسمی باشد دراین صورت با درخواست موجر پس از انقضای مدت از طریق اجرای ثبت یا دادگاه مورد اجاره تخلیه می گردد

2- قرارداد های اجاره مشمول قانون 1376- این قراردادها بعد از سال 76 تنظیم شده اند در قانون سال 76 تخلیه به طور معموا به جهت اقتضای مدت ورت می گیرد در این مورد پس از انقضای مدت به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی  وی تخلیه در مورد اجاره نامه های عادی از طریق شوراهای حل اختلاف صورت خواهد گرفت. مطابق این قانون تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها نیز وجود دارد ولی امیتازهای قانون 56 برای مستأجر در مورد آن اجرا نمی شود و برای تخلیه ابلاغ اخطاریه از دفترخانه یا اقتضای ؟ مذکور لازم نیست. به طور معمول در این قراردادها مهلت 10 روزه ای در پایان هر ماه برای پرداخت اجاره بها مقرر می شود ولی در صورت سکوت قانون با تخلف از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر حق طرح دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها برای موجر موجود خواهد آمد. همچنین تکرار عدم پرداخت اجاره بها که در قانون 56 مطرح است در مورد تخلیه این اماکن لازم نمی باشد نکته دیگری در مورد اجاره های بعد از سال 76 آن است که در قرارداد اجاره می توان برای موجر حق فسخ و تخلیه مورد اجاره قرارداد موردی که در مورد اجاره های مشمول قانون 56 فاقد اعتبار است. همچنین تخلف از هر یک از شروط قراردادی دراجاره های مشمول قانون 76 می تواند ضمانت اجرای فسخ و تخلیه مورد اجاره را به همراه داشته باشد


مقاله های بیشتررا مطالعه کنید

تخلیه املاک تجاری و مسکونی


 در صورت نیاز به بهرمندی از خدمات حقوقی وکلای دادگستری این دفتر وکالت و واگذاری و سپردن امور حقوقی خود به وکیل پایه یک دادگستری با این دفتر خدمات حقوقی ( دفتر وکالت ) تماس بگیرید.
 شماره تماس : 86095462 و 86095462
Telegram: @dadgaran
Insta: vakil__mohamadi
Email: این آدرس ایمیل توسط spambots حفاظت می شود. برای دیدن شما نیاز به جاوا اسکریپت دارید
خواندن 287 دفعه
انواع صورت های تخلیه اماکن تجاری |  تخلیه ملک | وکیل پایه یک دادگستری - 5.0 out of 5 based on 1 review

درباره دادگران حامی

 

 

عضویت در خبرنامه الکترونیکی

نادرست! ایمیل خود را وارد نمایید

عضویت در خبرنامه پیامکی

نادرست! شماره همراه 11 رقم است.